Il mediatore immobiliare: diritto alla provvigione, casistica, responsabilità del mediatore
A tutti è accaduto o potrà
accadere di rivolgersi ad un mediatore immobiliare per vendere od acquistare un
immobile, per concedere o prendere in locazione una proprietà.
Con questo breve
approfondimento si vogliono esaminare alcuni aspetti della disciplina della
mediazione (art. 1750 – 1765 c.c.).
Come noto, la mediazione consiste
nel porre in relazione due o più parti per la conclusione di un affare o contratto
(art. 1754 c.c.).
Il mediatore deve essere imparziale
e indipendente, non deve avere rapporti di collaborazione, di dipendenza o di
rappresentanza con una o l’altra delle parti, e deve interporsi in maniera
neutra ed equidistante tra i contraenti, mettendoli in relazione tra loro,
appianandone le divergenze e facendoli pervenire alla conclusione dell’affare
(Trib. Benevento, 13.1.2022, n.47).
Se l’affare è concluso per
l’effetto del suo intervento, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna
delle due parti (art. 1755 c.c.).
A. L’obbligo di iscrizione all’albo
L’art. 2 L. 3.2.1989, n. 39
stabilisce che presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e
agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione. Il ruolo
è distinto in tre sezioni, di cui una è assegnata ai mediatori immobiliari.
L’iscrizione è obbligatoria
anche per i mediatori che svolgono la propria attività in modo discontinuo o
occasionale, e richiede il rispetto di alcuni requisiti (godimento dei diritti
civili, superamento di un esame di abilitazione, assenza di condanne penali, ecc…).
In merito all’obbligo di
iscrizione all’albo Cass. 24.10.2023, n. 29506 ha ribadito che tale obbligo
costituisce un requisito di validità del contratto di mediazione, rilevabile
d’ufficio dal giudice, ed è condizione essenziale per il riconoscimento del
diritto alla provvigione (conf. Cass. 19.7.2021, n.20556).
L’onere di provare
l’iscrizione all’albo ricade sul mediatore che chiede in giudizio il
riconoscimento del diritto alla provvigione, e tale onere può essere assolto
anche mediante l’indicazione del numero di iscrizione nel ruolo degli agenti di
affari in mediazione presso la Camera di Commercio, poiché non è esclusa la
prova per presunzioni (Trib. Napoli, 23.7.2020, n. 5282).
Qualora l’attività di
mediazione sia svolta in forma societaria, ai fini del riconoscimento del
diritto alla provvigione è necessario che la società o il suo legale
rappresentante siano iscritti all’albo di cui alla l. 39/1989, e pertanto
l’eventuale iscrizione all’albo a titolo personale da parte del mediatore non è
sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione in capo alla società
(Cass. 1.6.2020, n. 10350).
B. Il diritto del mediatore al pagamento della
provvigione
L’affare si intende
concluso con la creazione di un vincolo giuridico tra due o più parti, che
abilita ciascuna ad agire nei confronti dell’altra per l’esecuzione o la
risoluzione del contratto (art. 1755 cod. civ.).
Anche lo scambio di
whatsapp, documentato con il relativo screenshot prodotto in causa, laddove la
parte interessata non ne abbia disconosciuto né la provenienza né il contenuto,
può costituire prova scritta dell’accordo raggiunto dalle parti in merito alle
condizioni dell’affare, al cui verificarsi sarebbe sorto il diritto al compenso
del mediatore [e della misura delle
provvigioni stesse] (Trib. Milano 10.8.2021,
n. 6935).
Per ‘affare’ si intende qualsiasi
operazione di natura economica generatrice di un rapporto giuridico tra le
parti, anche se articolata in una concatenazione di più atti strumentali,
purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico
(Trib. Napoli, 13.9.2022, n. 8016).
Per queste ragioni il
vincolo sorge anche se le parti stipulano solo un contratto preliminare, cioè
l’impegno vincolante alla stipula del contratto definitivo (art. 1351 c.c.), a
prescindere che alla sottoscrizione del contratto preliminare segua effettivamente
o meno la stipula di un contratto definitivo (Trib. Forlì, 15.9.2022, n. 819).
Sul punto Cass. 13.12.2023,
n. 34850 precisa inoltre che al fine di poter ritenere l’affare concluso è
necessario che tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito
un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di loro ad agire per l’esecuzione in
forma specifica ex art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno
derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio
programmato.
L’affare non viene invece
ritenuto concluso dalla giurisprudenza quando le parti sottoscrivono un patto
di opzione unilaterale, che vincola unicamente una parte, o il c.d.
‘preliminare di preliminare’ (Trib. Pisa 28.4.2022, n. 545), che vincola tra
loro le parti alla successiva sottoscrizione di un contratto preliminare di
vendita sia pur non consentendo alla parte non inadempiente di esercitare
l’azione di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 cod.
civ.
Cass. 13.11.2023, n. 31431 precisa
altresì che la sentenza delle Sezioni Unite n. 4628/2015, che delineò per prima
le caratteristiche del preliminare di preliminare, non si è occupata della
idoneità di tale negozio a fondare il diritto del mediatore alla provvigione:
“(…) è significativo che le
Sezioni Unite abbiano reiteratamente richiamato l’esigenza concreta che si pone
alla base di tali forme di accordo, e cioè quella di ‘riservare il consenso vincolante, sottomesso
all’esecuzione coattiva, a verifiche che sono da valutare soggettivamente’, in
una situazione che “può essere sintomatica del fatto che le parti hanno
consapevolezza che la situazione non è matura per l’assunzione del vincolo
contrattuale vero e proprio”.
Il diritto al pagamento
della provvigione matura invece in ipotesi di mediazione c.d. ‘unilaterale’ ,
cioè una mediazione che ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere
un affare, incarichi essa, conferendogli mandato di scopo, un mediatore di
svolgere un’attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla
conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. In caso
di conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore, questi,
salvo diversi accordi, avrebbe diritto a due distinte provvigioni: una a carico
della parte che gli ha conferito l’incarico e una a carico dell’altra parte del
contratto che ha beneficiato del suo intervento (in tal senso Trib. Roma,
23.2.2023, n. 3080).
La parte non é però
obbligata ad accettare le proposte contrattuali dell’altro soggetto, trasmesse
dal mediatore, per il solo fatto che appaiono conformi alle indicazioni date
all’intermediario al momento del conferimento dell’incarico.
Per queste ragioni Corte
d’Appello di Milano 1.6.2022, n. 1909, ha ritenuto nulla la clausola
contrattuale nell’incarico dato da un venditore al mediatore, che obbligava il
venditore ad accettare le proposte contrattuali che soddisfacessero determinati
requisiti stabiliti nell’incarico. Precisa la Corte che “colui che dà
incarico a un mediatore è libero di concludere o meno l’affare, e poiché la
provvigione spetta al mediatore solo in caso di conclusione dell’affare stesso,
ne deriva che di nulla può dolersi il mediatore se il committente, avvalendosi,
nel suo libero apprezzamento, della facoltà che la legge gli attribuisce, non
addivenga a detta conclusione, avendo il mediatore solo diritto, in tal caso,
al rimborso delle spese ai sensi dell’art. 1756 cod. civ.“ .
Si ritiene che il diritto
alla provvigione spetti anche in ipotesi di coincidenza solo parziale tra il
bene oggetto di trattativa tra le parti e il bene compravenduto, in quanto la
disciplina codicistica della mediazione non richiede, ai fini della maturazione
del diritto del mediatore al compenso, che tra oggetto iniziale delle
trattative ed oggetto conclusivo dell’affare debba sussistere una coincidenza totale
ed assoluta. Cass.5.5.2023, n. 11815 ricorda appunto come “il diritto alla
provvigione può sussistere quand’anche vi sia stata una variazione oggettiva
nel corso delle trattative, sempre che l’attività del mediatore sia valsa a far
scaturire delle trattative poi confluite nella conclusione di qualsivoglia
vincolo giuridico concernente un bene univocamente riferibile a quello dedotto
nell’iniziale messa in relazione delle parti”.
Nell’ipotesi in cui le
parti messe in contatto tra loro sostituiscano altri a sé nella stipulazione
finale, il mediatore ha comunque diritto
al pagamento della provvigione a condizione che permanga una continuità tra il
soggetto che partecipa alle trattative e quello che poi stipula il contratto
(Trib. Milano 18.8.2021, n. 7000).
C.
Nesso di causalità
L’art. 1755 c.c. stabilisce che la provvigione è
dovuta da ciascuna delle parti, se
l’affare è concluso per l’effetto dell’intervento del mediatore, quindi
l’affare deve essere concluso e non può mai mancare un rapporto di
causa-effetto tra l’attività di mediazione e la conclusione dell’affare.
Il nesso di causalità sussisterebbe anche solo
per il fatto che l’intermediazione contribuisce alla conclusione dell’affare, a
prescindere dal ‘peso’ del contributo offerto dal mediatore, senza che sia
necessaria la partecipazione dello stesso ad ogni fase delle trattative (Cass.
16.1.2018, n. 869; conf. Cass. 5.12.2014, n. 25799).
Tuttavia si ritiene
necessario che sussista un nesso di causalità definito “adeguato” tra l’apporto
del mediatore e la conclusione dell’affare. Il diritto alla provvigione non
ricorre pertanto quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento
del mediatore non dà risultati positivi e la conclusione dell’affare, cui le
parti sono successivamente pervenute, è indipendente dall’intervento del
mediatore che le abbia poste originariamente in contatto oppure dal fatto che la
ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove
assolutamente non ricollegabili alle precedenti (Trib. Milano, 5.1.2022, n. 30,
conf. Trib. Foggia, 28.7.2022, n. 2077).
Ricade comunque sul
mediatore che rivendica il pagamento della provvigione l’onere di documentare
che la conclusione dell’affare è frutto di un suo intervento.
Non sussiste il diritto al
pagamento della provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate
con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti giungono alla
conclusione dell’affare in seguito a iniziative nuove, in nessun modo
ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate (Trib. Milano
18.11.2013, n. 14455).
Le parti che intendessero
negare la fondatezza di tale diritto dovrebbero invece provare:
i)che la conclusione dell’affare discende da
fattori diversi rispetto all’originaria attività del mediatore,
ii)che l’attività del primo mediatore non ha avuto
un ruolo decisivo,
iii)che l’attività del secondo mediatore è stata
decisiva e, considerata singolarmente, da sola idonea a determinare la conclusione
dell’affare.
Questa interpretazione è
condivisa anche dalla recente sentenza Cass. 2.2.2023, n. 3165, secondo cui “la
nozione di causalità adeguata è stata sviluppata proprio al fine di mitigare la
rigorosa imputazione dell’evento in base alla causalità condizionalistica, nel
senso che non tutte le condizioni sono considerate cause”.
Con queste motivazioni i
giudici di legittimità hanno respinto la pretesa di un agente al pagamento
della provvigione per il solo fatto di aver fatto incontrare due parti, che
tuttavia avevano poi concluso un affare grazie all’intervento di un secondo
mediatore a cui si era rivolto il venditore dopo la scadenza dell’incarico
conferito alla prima agenzia.
D. Entità della provvigione
E’ noto che l’ammontare della provvigione
spettante all’agente può essere liberamente pattuito tra le parti. Se manca un
accordo tra le parti o se l’accordo è nullo, si prendono a riferimento le
Tariffe Professionali, gli usi o altrimenti l’ammontare della provvigione può
essere stabilito dal Giudice in via equitativa (art. 1755, secondo comma,
c.c.). In mancanza di patto (che dovrebbe normalmente risultare per iscritto o
con principio di prova scritta) andrebbero presi a riferimento gli usi e le
tariffe vigenti nel luogo dove è avvenuta la mediazione, oppure l’articolo 1755
c.c. potrebbe ritenersi integrato dall’articolo 6 Legge 3 febbraio 1989, n. 39,
secondo cui la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve
gravare su ciascuna delle parti in mancanza di patto, sono determinate dalle
Giunte Camerali, sentito il parere della Commissione Provinciale e tenuto conto
degli usi locali.
Sul punto Cass. 30.6.2022 n. 25648 ha precisato
che “ il giudice non è tenuto a conoscere gli usi, siano essi normativi o
interpretativi, e pertanto incombe alla parte che ne richiede l’applicazione
l’onere di fornire la prova dell’esistenza e del contenuto di essi, mentre la
conoscenza degli stessi che ne abbia acquisito il giudice di merito,
risolvendosi in indagine di fatto, non è censurabile in sede di legittimità per
vizio o violazione di norme di diritto ”.
La Corte ha ricordato come poco rilevi l’anno di
pubblicazione della raccolta degli usi commerciali ai fini della prova che un
uso è ancora vigente e che possa essere preso a riferimento; è decisivo invece
dimostrare che nella sostanza si ripete ancora, e da tempo, un comportamento o
una convenzione tali da costituire un uso.
E. Contributo di più mediatori alla conclusione
dell’affare
Nulla impedisce che più
mediatori intervengano in momenti diversi o contemporaneamente nella
conclusione dell’affare, come stabilito dall’articolo 1758 c.c. (‘Pluralità di mediatori’).
In questa ipotesi il
diritto alla provvigione sorge se l’affare è concluso per l’intervento di più
mediatori, sia che essi abbiano cooperato di comune intesa sia che ognuno abbia
agito autonomamente dagli altri. Occorre tuttavia che ognuno dia un proprio
contributo, pur giovandosi dell’attività espletata dall’altro nella conclusione
dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di causalità obiettiva tra ciascun
intervento e la conclusione dell’affare. (Trib. Napoli 29.4.2022, n. 4153).
Come detto questa norma
trova applicazione, sia che i mediatori intervengano di comune accordo tra
loro, sia che l’attività di ogni mediatore venga svolta in via autonomia da
quella degli altri (art. 1758 c.c.).
L’intervento di più
mediatori nell’affare non attribuisce ad ognuno di essi il diritto ad una quota
identica di provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece,
rapportata all’entità e all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei
mediatori intervenuti.
Nel caso in cui l’entità
dell’efficienza concausale dell’opera dei singoli mediatori non sia dimostrata,
secondo apprezzamento di fatto spettante al giudice di merito, la ripartizione
delle provvigioni tra i più mediatori deve essere fatta in parti uguali.
Tuttavia il diritto di più
mediatori al pagamento di una quota di provvigione integra una obbligazione
divisibile ai sensi dell’art. 1314 cod. civ. e non solidale, perciò ogni
mediatore può chiedere il soddisfacimento del credito per la propria parte,
fatta eccezione per l’ipotesi che sia stata pattuita la solidarietà tra più
mediatori, dal lato attivo (Trib. Milano 6.2.2012, n. 1421, conf. Trib. Genova
14.4.2011, n. 1510).
F. Responsabilità del mediatore
Ai sensi dell’art. 1759,
comma 1, cod. civ. il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui
note, relative alla sicurezza e alla convenienza dell’affare, che possono
influire sulla conclusione di esso (Trib. Milano 19.8.2021, n. 7007).
Secondo il prevalente
orientamento giurisprudenziale l’obbligo di informazione si estende a ogni elemento
conosciuto o conoscibile dal mediatore, idoneo a consentire alle parti di
valutare la convenienza e la sicurezza dell’operazione sotto il profilo
economico, e di non concludere un affare non ritenuto fruttuoso o che presenti
aspetti di rischio (ad es. possibile usucapione di terzi, indebitamento del
venditore e rischio revocatoria ecc.).
L’obbligo di informazione è
comunque limitato alle circostanze desumibili dalla portata dell’incarico
affidato al mediatore,
La giurisprudenza ha
indicato a titolo esemplificativo, con la sentenza Cass. 20.4.2023, n. 11371, alcune
circostanze di rilievo su cui il mediatore deve informare le parti e, se del
caso, acquisire egli stesso informazioni: la possibile contitolarità di un
diritto di proprietà, l’eventuale insolvenza di una delle parti, l’esistenza di
elementi che se noti alle parti le indurrebbero a modificare il contenuto del
contratto, eventuali diritti di prelazione od opzione in favore di soggetti
terzi, il rilascio o meno di autorizzazioni amministrative riguardanti il bene,
la assoggettabilità del bene ad azioni di riduzione da parte di altri eredi
legittimari, l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni su un bene, la reale
titolarità del bene in capo al venditore.
Nel caso il mediatore venga
meno ai suddetti obblighi la Corte precisa che “ il contenuto della
responsabilità del mediatore agli effetti dell’art. 1759 c.c. è il risarcimento
dei danni. La parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione, a norma
dell’art. 1755 c.c., può, peraltro, far valere l’inadempimento dell’obbligo di
informazione proprio per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione. In
ogni caso il mediatore che non abbia adempiuto all’obbligo di corretta
informazione, secondo il criterio della diligenza professionale, è responsabile
per i danni sofferti dall’interessato. (…) Allorché l’affare sia comunque
concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può
correlarsi nel minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti
dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit
informativo subito o anche nell’importo della provvigione corrisposta nella
prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione
economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente (…) “.
Tuttavia si è ritenuto che
la ‘diligenza informativa’ richiesta al mediatore non sia tale da poter esigere
che egli esamini le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in
quale categoria catastale rientri l’immobile e di conseguenza se il suo
acquisto consentirà all’acquirente di godere dei benefici fiscali per
l’acquisto della prima casa (Trib. Torino, 15.6.2022, n. 2638).
La responsabilità del
mediatore si estende anche ad altri aspetti normativi:
‘Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle
scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite’
(art. 1759, u.c., c.c.).
L’art. 1764 c.c. prevede
sanzioni a carico del mediatore, incluso il caso del mediatore che ‘presta la sua attività nell’interesse di
persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato di incapacità’.
Febbraio, 2024
Edoardo Piccione