Conformità catastale e validità del trasferimento immobiliare: la Cassazione sui fabbricati “fantasma”
Fabbricati “fantasma”: sono stati così in gergo definiti quegli edifici mai dichiarati in catasto oppure, benché dichiarati, rappresentati con una destinazione d’uso o una consistenza diverse da quelle effettive.
Tema di particolare
interesse riguarda la commerciabilità di tali immobili ossia se e a quali
condizioni il loro trasferimento possa considerarsi giuridicamente valido.
Sul punto è intervenuto
il legislatore con una disciplina volta non a inibire i trasferimenti
immobiliari bensì a favorire l’emersione di irregolarità catastali a
fini fiscali, prescrivendo specifiche menzioni e dichiarazioni negli atti di
trasferimento ai fini della loro validità.
Il trasferimento della proprietà è nullo se l’atto manca delle dichiarazioni catastali richieste dalla legge. Tale nullità è tuttavia di natura formale e sanabile, anche mediante un c.d. atto di conferma unilaterale, a condizione che la nullità derivi:
1) dalla mancanza del riferimento nell’atto di trasferimento delle planimetrie depositate in catasto, oppure;
2) dalla mancanza della dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto, oppure;
3) dalla mancanza dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
Se invece l’atto di
trasferimento contiene il riferimento alle planimetrie catastali ed è corredato
dalla dichiarazione di conformità del venditore o, in alternativa, da
un’attestazione tecnica, il trasferimento è valido ed efficace anche qualora
tali dichiarazioni risultino in ipotesi non veritiere, purché la difformità non
sia conclamata e risulti perciò evidente anche agli occhi di un soggetto non
esperto.
Tale apparente
“paradosso” non deve indurre a ritenere che rendere dichiarazioni non veritiere
integri una condotta priva di conseguenze. Il dichiarante infatti può subire sanzioni
sia sotto il profilo civile e tributario nonché sotto il profilo penale
qualora la condotta integri i presupposti del reato di falso ideologico
commesso da privato in atto pubblico.
Tali principi sono stati
ben rappresentati dalla recentissima pronuncia della Corte di Cassazione n.
27531 depositata il 15.10.2025, che ha chiarito come la nullità prevista
dalla normativa catastale abbia natura formale e non incida automaticamente
sulla trasferibilità dell’immobile.
Il caso specifico esaminato
dalla Corte, per quanto qui interessa, riguardava l’ottenimento di una sentenza
ex art. 2932 c.c., in esecuzione di un contratto preliminare di vendita.
Con il primo principio di
diritto la Corte ha affermato che, nel
contratto di trasferimento di immobile, è sufficiente sia presente la
dichiarazione di conformità resa dal venditore oppure, in alternativa,
l’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato, a prescindere dalla
veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non
emerga in modo palese allo stato degli atti.
Con il secondo principio
di diritto, è stato poi chiarito che il Giudice
può accogliere la domanda ex art. 2932 c.c. in presenza della dichiarazione o
attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di
verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una
falsità conclamata, tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un
soggetto tecnicamente inesperto. In tal caso la dichiarazione o l’attestazione
rese sarebbero inesistenti con preclusione del trasferimento.
Dicembre 2025
Avv. Alessandra Buzzavo
Dott.ssa Martina Baraldo