Vendita in blocco: escluso il diritto di prelazione del conduttore
15 maggio, 2019

Vendita in blocco: escluso il diritto di prelazione del conduttore

A)            Immobili locati ad uso commerciale


L’art. 38 della L. n. 392/1978 riconosce ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciale il diritto di prelazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato da parte del proprietario.

 

Il diritto di prelazione si sostanzia nella facoltà attribuita ad un determinato soggetto (in questo caso, il conduttore) di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti, in caso di alienazione dell’immobile locato.

 

Il diritto di prelazione del conduttore trova applicazione a condizione che:

§    all’atto della vendita ci sia un contratto di locazione commerciale in corso;

§    i beni locati siano destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale e turistica e l’attività esercitata comporti contatto diretto con il pubblico (la ratio della norma è quella di tutelare l’avviamento commerciale dell’attività).

 

La prelazione del conduttore è invece espressamente esclusa dal citato art. 38, nelle seguenti ipotesi:

(i)            fattispecie prevista dall’art. 732 cod. civ., nel qual caso la prelazione opera solo a favore dei coeredi;

(ii)          trasferimento dell’immobile a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

 

Nel caso in cui il conduttore voglia esercitare il diritto di prelazione dovrà, entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione da parte del locatore-venditore, notificargli, a mezzo ufficiale giudiziario, un atto offrendo uguali condizioni a quelle comunicategli.

 

Premesso questo breve inquadramento, uno dei problemi maggiormente dibattuti in tema di prelazione di immobili locati ad uso commerciale è quello della c.d. ‘vendita in blocco’; essa si verifica quando il bene locato costituisce una parte di un più vasto complesso immobiliare posto in vendita.

In questo caso si tratta di stabilire se sussiste o meno il diritto di prelazione del conduttore sul bene locato.

Dopo iniziali incertezze, la Corte di Cassazione si è espressa nel senso che la prelazione non opera nel caso di ‘vendita in blocco’, e ciò perché non c’è coincidenza tra il bene venduto ed il bene assoggettato a prelazione.

In particolare, la Suprema Corte ha osservato che gli artt. 38 e 39 L. n. 392/78, prevedendo il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore nel caso di trasferimento a titolo oneroso del bene concesso in locazione, integrano una limitazione del potere dispositivo del proprietario che è espressamente subordinata al presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello oggetto del trasferimento.

Pertanto, qualora il venditore-locatore progetti od attui la vendita dell’intero stabile in cui si trovi, come porzione distinta da altre, l’immobile locato, e quando il contratto di compravendita si presenti come un negozio unitario e non frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni del fabbricato, deve negarsi l’applicazione delle citate norme (artt. 38 e 39) e conseguentemente deve negarsi la possibilità del conduttore di esercitare la prelazione tanto in via parziale, mediante un suo subentro nell’acquisto della porzione locata, quanto in via totale, mediante l’acquisto dell’intero complesso.

 

Dalla c.d. ‘vendita in blocco’ va distinta la c.d. ‘vendita cumulativa’ di beni; quest’ultima si sostanzia in una vendita, anche con unico atto, avente per oggetto varie unità immobiliari dotate però di una propria autonomia.

In tal caso, ricorrendone i presupposti, il conduttore dell’immobile avrà diritto di prelazione.

La Corte di Cassazione ha infatti affermato che le disposizioni degli artt. 38 e 39 L. n. 392/78 presuppongono l’identità dell’immobile locato con quello oggetto di trasferimento; deve pertanto riconoscersi al conduttore il diritto di prelazione nel caso di c.d. ‘vendita cumulativa’ di più immobili, tra cui quello locato, ove non risulti accertato, in concreto e con riferimento a fattori di carattere obiettivo, che gli immobili possono considerarsi strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, tali da costituire quell’entità patrimoniale diversa dal bene locato che giustifica l’esclusione del diritto di prelazione.

 

B)            Immobili locati ad uso abitativo


La Legge n. 431/98 ha introdotto per la prima volta il diritto di prelazione del conduttore di immobili locati ad uso abitativo, prelazione che in precedenza la L. n. 392/78 ancorava alla sola locazione commerciale.

L’art. 3, I comma, lett. g) della predetta legge stabilisce che, alla prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto quando intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/78 (notifica di un atto a mezzo ufficiale giudiziario entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione del proprietario-locatore).

Perché sorga il diritto di prelazione in capo al conduttore il proprietario-locatore deve quindi: (i) aver comunicato la disdetta, (ii) aver intenzione di alienare quell’immobile, (iii) non possedere altri immobili (tranne quello adibito a propria abitazione).

 

Ciò esposto, la questione della c.d. ‘vendita in blocco’ - e dell’eventuale diritto di prelazione del conduttore - non ha ragion d’essere nell’ambito delle locazioni abitative; e ciò perché presupposto del sorgere del diritto di prelazione del conduttore è la volontà del proprietario-locatore di alienare l’immobile e soprattutto l’impossidenza di altri immobili (eccettuato quello destinato a propria abitazione). L’impossidenza esclude quindi a priori che possa verificarsi una vendita in blocco.

 

Anna Legovini


Maggio 2019