Vendita in blocco: escluso il diritto di prelazione del conduttore
A) Immobili locati ad uso commerciale
L’art.
38 della L. n. 392/1978 riconosce ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciale
il diritto di prelazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso
dell’immobile locato da parte del proprietario.
Il
diritto di prelazione si sostanzia nella facoltà attribuita ad un determinato
soggetto (in questo caso, il conduttore) di essere preferito, a parità di
condizioni, rispetto ad altri soggetti, in caso di alienazione dell’immobile
locato.
Il
diritto di prelazione del conduttore trova applicazione a condizione che:
§
all’atto
della vendita ci sia un contratto di locazione commerciale in corso;
§
i
beni locati siano destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale e
turistica e l’attività esercitata comporti contatto diretto con il pubblico (la
ratio della norma è quella di
tutelare l’avviamento commerciale dell’attività).
La prelazione
del conduttore è invece espressamente esclusa dal citato art. 38, nelle
seguenti ipotesi:
(i)
fattispecie
prevista dall’art. 732 cod. civ., nel qual caso la prelazione opera solo a
favore dei coeredi;
(ii)
trasferimento
dell’immobile a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Nel caso
in cui il conduttore voglia esercitare il diritto di prelazione dovrà, entro il
termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione da parte del
locatore-venditore, notificargli, a mezzo ufficiale giudiziario, un atto
offrendo uguali condizioni a quelle comunicategli.
Premesso
questo breve inquadramento, uno dei problemi maggiormente dibattuti in tema di
prelazione di immobili locati ad uso commerciale è quello della c.d. ‘vendita in blocco’; essa si verifica
quando il bene locato costituisce una parte di un più vasto complesso
immobiliare posto in vendita.
In
questo caso si tratta di stabilire se sussiste o meno il diritto di prelazione
del conduttore sul bene locato.
Dopo
iniziali incertezze, la Corte di Cassazione si è espressa nel senso che la prelazione non opera nel caso di
‘vendita in blocco’, e ciò perché non c’è coincidenza tra il bene venduto ed
il bene assoggettato a prelazione.
In
particolare, la Suprema Corte ha osservato che gli artt. 38 e 39 L. n. 392/78,
prevedendo il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore nel caso di
trasferimento a titolo oneroso del bene concesso in locazione, integrano una
limitazione del potere dispositivo del proprietario che è espressamente
subordinata al presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello
oggetto del trasferimento.
Pertanto,
qualora il venditore-locatore progetti od attui la vendita dell’intero stabile
in cui si trovi, come porzione distinta da altre, l’immobile locato, e quando il
contratto di compravendita si presenti come un negozio unitario e non
frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni del fabbricato,
deve negarsi l’applicazione delle citate norme (artt. 38 e 39) e conseguentemente
deve negarsi la possibilità del conduttore di esercitare la prelazione tanto in
via parziale, mediante un suo subentro nell’acquisto della porzione locata,
quanto in via totale, mediante l’acquisto dell’intero complesso.
Dalla
c.d. ‘vendita in blocco’ va distinta la c.d. ‘vendita cumulativa’ di beni; quest’ultima si sostanzia in una
vendita, anche con unico atto, avente per oggetto varie unità immobiliari
dotate però di una propria autonomia.
In tal
caso, ricorrendone i presupposti, il
conduttore dell’immobile avrà
diritto di prelazione.
La Corte
di Cassazione ha infatti affermato che le disposizioni degli artt. 38 e 39 L. n.
392/78 presuppongono l’identità dell’immobile locato con quello oggetto di
trasferimento; deve pertanto riconoscersi al conduttore il diritto di
prelazione nel caso di c.d. ‘vendita cumulativa’ di più immobili, tra cui
quello locato, ove non risulti accertato, in concreto e con riferimento a
fattori di carattere obiettivo, che gli immobili possono considerarsi
strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, tali da costituire
quell’entità patrimoniale diversa dal bene locato che giustifica l’esclusione
del diritto di prelazione.
B)
Immobili
locati ad uso abitativo
La Legge
n. 431/98 ha introdotto per la prima volta il diritto di prelazione del
conduttore di immobili locati ad uso abitativo, prelazione che in precedenza la
L. n. 392/78 ancorava alla sola locazione commerciale.
L’art. 3,
I comma, lett. g) della predetta legge stabilisce che, alla prima scadenza
quadriennale del contratto di locazione, il locatore può avvalersi della
facoltà di diniego di rinnovo del contratto quando intenda vendere l’immobile a
terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a
quello adibito a propria abitazione. In questo caso, al conduttore è
riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli
artt. 38 e 39 della L. n. 392/78 (notifica di un atto a mezzo ufficiale
giudiziario entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione del proprietario-locatore).
Perché
sorga il diritto di prelazione in capo al conduttore il proprietario-locatore deve
quindi: (i) aver comunicato la
disdetta, (ii) aver intenzione di
alienare quell’immobile, (iii) non
possedere altri immobili (tranne quello adibito a propria abitazione).
Ciò esposto,
la questione della c.d. ‘vendita in blocco’ - e
dell’eventuale diritto di prelazione del conduttore - non ha ragion d’essere nell’ambito
delle locazioni abitative; e ciò perché presupposto del sorgere del diritto
di prelazione del conduttore è la volontà del proprietario-locatore di alienare
l’immobile e soprattutto l’impossidenza di altri immobili (eccettuato quello
destinato a propria abitazione). L’impossidenza esclude quindi a priori che
possa verificarsi una vendita in blocco.
Anna Legovini
Maggio
2019