ALBERI IN CONDOMINIO: DELIBERE E MAGGIORANZE
La
cura e la gestione degli alberi in proprietà di tutti i condomini è da sempre
origine di contrasti e dissidi condominiali.
Una
delle tematiche più diffuse riguarda la maggioranza richiesta per l’approvazione
della delibera assembleare volta a disporre l’eliminazione di alberi di proprietà comune.
Le
norme applicabili al caso di abbattimento di alberi condominiali e le diverse
pronunce giurisprudenziali sul tema permettono di delineare il regime delle
maggioranze richieste per l’abbattimento degli alberi sulla scorta delle
possibili finalità sottese a una tale decisione.
La normativa applicabile
Nel
caso di alberi di proprietà comune, la disciplina applicabile si rinviene
innanzitutto nel principio generale espresso in materia di comunione dall’art.
1102 c.c., applicabile al condominio in forza del richiamo di cui all’art. 1139
c.c., secondo cui ‘ciascun partecipante
può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non
impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
diritto’, ed altresì nella
disciplina afferente le ‘innovazioni’ di cui agli artt. 1120 c.c., comma primo
e secondo, n.1, c.c. e 1121 c.c..
Per ‘innovazione’ si intende non soltanto quella modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale o muti la destinazione originaria della cosa, ma anche quella modificazione che miri a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutate la consistenza e la destinazione (Massimiliano Di Pirro, Codice del nuovo condominio operativo, pag. 137, Simone, 2013).
Il
primo e il secondo comma dell’attuale art. 1120 c.c. dettano i casi in cui le
innovazioni possono essere oggetto di delibere assembleari con le maggioranze
dei voti indicate dall’art. 1136 c.c.
In
particolare, ai sensi del primo comma
dell’art. 1120 c.c., i condomini ‘possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o
al maggior rendimento delle cose comuni con la maggioranza indicata dal
quinto comma dell’art. 1136 c.c. (ossia con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore
dell’edificio).
Il secondo comma dell’art. 1120, n.1,
c.c.,
prevede che con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, c.c. (ossia
con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell’edificio), i condomini possono disporre le
innovazioni che hanno ad oggetto le opere e gli interventi volti a migliorare
la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
Sono
invece vietate, secondo l’art. 1120,
ultimo comma, c.c. ‘le innovazioni
che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che
ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino’.
In altre parole, secondo quest’ultimo disposto, l’assemblea non può, salvo il consenso unanime dei condomini, disporre una innovazione che limiti l’uso del bene comune anche ad uno solo dei condomini ovvero che pregiudichi ed alteri il decoro architettonico (Marcello Daniela, L’assemblea di condominio, in La comunione e il condominio, CEDAM, 2013, Vol. III, p. 317; Angelo Jannuzzi, Giovanni Iannuzzi, Il condominio negli edifici, Giuffrè Editore, 1994, pag. 212).
L’art.
1121 c.c., invece, disciplina le innovazioni gravose o voluttarie stabilendo
che esse sono vietate qualora consistano in opere, impianti o manufatti non
suscettibili di utilizzazione separata, ‘salvo
che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa’.
Da
ultimo, l’art. 1117 ter, primo e
secondo comma, c.c., entrato in
vigore a seguito della riforma del condominio (Legge 220/2012), prevede la
possibilità di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, ossia di adottare
delle modifiche sostanziali all’impiego del bene comune, per esigenze di interesse condominiale,
con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al
condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, anche nel caso
in cui esse pregiudichino l’uso del bene comune da parte di uno o più condomini,
con il solo limite della salvaguardia della stabilità o della sicurezza del
fabbricato e del decoro architettonico.
Le pronunce
giurisprudenziali
Sulla
base delle suddette disposizioni, parte della giurisprudenza ha ritenuto che la
decisione di abbattere gli alberi di proprietà comune a tutti i condomini
costituisca distruzione di un bene comune che richiede pertanto il consenso
unanime di tutti i partecipanti al condominio (cfr.: Corte d’Appello di Roma,
Sez. IV 6.2.2008).
Secondo
altre parte pronunce giurisprudenziali, gli alberi del giardino condominiale
possono costituire il decoro architettonico del condominio ‘allorquando si integrino con le linee architettoniche e strutturali
dell’edificio stesso costituendone le note uniformi dominanti’ (Tribunale
Savona, 20.6.2019).
In
tal caso, l’innovazione è vietata ex art.
1120, ultimo comma, c.c. (salvo il consenso unanime dei condomini) qualora l’abbattimento
dell’albero comporti un’apprezzabile alterazione del decoro architettonico e ‘si traduca in un pregiudizio economico che
comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole porzioni
in esso comprese’ (Cass. Civ. n. 15319 del 12.7.2011).
Dovrà
invece considerarsi legittima la decisione dell’assemblea di abbattere gli
alberi di proprietà comune, adottata con le maggioranze prescritte dall’art.
1136 c.c., nelle ipotesi in cui l’abbattimento degli alberi possa ‘comportare un miglioramento, un uso più
comodo o un maggior rendimento’ di un bene comune ai sensi dell’art. 1120, comma
1 c.c. (Cass. Civ. n. 23937 del 27.12.2012 e, nello stesso senso, Tribunale di
Pordenone 2.2.2016).
Infine,
autorevole dottrina ha precisato che potrebbe essere adottata con la
maggioranza di cui all’art. 1117 ter c.c.
(un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al
condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio) e non all’unanimità, la
delibera che disponga l’abbattimento degli alberi per lasciar spazio ad aree
destinate a parcheggio, giacché è evidente che la modifica della destinazione
d’uso è idonea a soddisfare un’esigenza di interesse generale (Marcello Daniela,
L’assemblea di condominio, in La
comunione e il condominio, CEDAM, 2013, Vol. III, p. 319).
Conclusione
Riassumendo,
si possono individuare cinque casi di maggioranze a seconda delle finalità cui
è diretta l’eliminazione degli alberi di proprietà comune:
1. numero
di voti che rappresenti la maggioranza
semplice degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio
nel caso in cui l’abbattimento dell’albero sia strumentale al miglioramento o
all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (ex artt. 1120, primo comma, c.c. e 1136,
quinto comma, c.c.);
2. numero
di voti che rappresenti la maggioranza semplice
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio nel caso in cui
l’abbattimento sia volto a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici
e degli impianti (ex artt.1120, comma secondo, n.1 c.c. e 1136, secondo comma,
c.c.);
3. numero
di voti che rappresenti i quattro quinti
dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio qualora
l’abbattimento integri una modificazione
della destinazione d’uso delle parti comuni per esigenze di interesse
condominiale (art. 1117 ter, primo
comma, c.c.);
4. unanimità dei consensi
nel caso in cui l’eliminazione degli alberi comporti una modificazione della
destinazione d’uso, per esigenze di interesse condominiali, ma alteri il decoro
architettonico dell’edificio (art. 1117 ter,
ultimo comma, c.c.);
5. unanimità dei consensi
nel caso di abbattimento che, non consistendo in una modificazione della
destinazione d’uso per esigenze di interesse condominiale, alteri il decoro
architettonico dell’edificio o sia meramente voluttuario (1120, ultimo comma,
c.c. e 1102 c.c.).
Le
maggioranze necessarie per l’approvazione della delibera variano quindi a
seconda del singolo caso concreto.
I
condomini dissenzienti, che non condividono i motivi a supporto della decisione
di eliminazione degli alberi, dovranno necessariamente impugnare giudizialmente
la delibera adottata (nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data
della delibera per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della
delibera per gli assenti, ex art.
1137, comma secondo, c.c.).
La
verifica e l’accertamento della finalità della delibera e del rispetto delle
maggioranze richieste saranno pertanto demandati all’insindacabile apprezzamento
del Giudice nell’ambito del giudizio di merito.
novembre 2021
Arianna Da Rios